指出并改正下列房地产估价文书的错误 估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000㎡，总建筑面积6000㎡，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2017年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下： 1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在3000元/㎡，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。 2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。 3.折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3％。 估价测算如下（节选）： 一、估算净收益。净收益＝3000×6000×85％×（1－10％）×（1－25％）＝1032.75（万元） 二、测算报酬率Y。采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式 V=A/Y×[1-1/（1+Y）n] 采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到报酬率为8.5％。 三、估算装修改造后的办公楼总价值。 办公楼总价值=1032.75/8.5%×[1-1/（1+8.5%）50] /（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61万元 四、装修改造费用总额。 装修改造费用＝1000×6000/（1＋8.5％）0.5＝576.02万元 五、销售费用与销售税费。 销售费用与销售税费＝11944.37×7％/（1＋12％）＝746.52万元 六、购买现厂房的税费。 设估价对象的市场价格总价为V，则：购买现厂房的税费总额＝V×3％ 七、计算估价对象在价值时点的市场价格。 估价对象的市场价格总价V＝10664.61－746.52－576.02－0.03V V＝9069.97万元 单价＝2650.50/6000＝15116.62元/㎡

问答题

1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函××公司：受贵公司委托，我们对位于××市××路××号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》、《估价技术报告》。××房地产评估有限公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法定代表人：×××　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一二年

答案解析

单选题

关于房地产估价，下列说法错误的是（）

答案解析

问答题

指出并改正下列房地产估价文书的错误对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表4-8），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表4-8 估价对象相关资料（一）年有效毛收入22000×50×12×（1－10％）＝11880000元（二）年运营费用1.年维修费用22000×2000×2％＝880000元2.年管理费用年管理费用＝年有效毛收入×管理费用率＋管理用房租金损失＝11880000×3％＋500×50×12＝656400元3.年增值税及附加年增值税及附加＝11880000×5.55％＝659340元4.年运营费用小计年运营费用＝880000＋656400＋659340＝2195740元（三）年净收益年净收益＝（一）项－（二）项＝11880000－2195740＝9684260元（四）估价结果估价结果=9684260/5%×[1-1/（1+5%）50]=176795128.7元（取整）

答案解析

材料题

房地产估价报告中，估价结果报告是非常重要的一项内容。下列关于估价结果报告中价值类型的表述中，错误的是（　）。

答案解析

单选题

下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是（　）。

答案解析