（　）是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。

单选题

（　）是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。

答案解析

问答题

理由估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法；估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采用成本法。第一层车库和第二层商业用房均具有租金收益，同时该区域存在车库和商业用房的转让交易实例，故可选用收益法和市场法进行评估。2.估价方法原理和公式(1)收益法收益法原理:采用适当的报酬率,将估价对象未来各期（通常为年）的客观净收益折算到估价时点，求其之和得出估价对象的总价值。收益法公式为：式中V——房地产价值；A——未来第一年房地产净收益；Y——报酬率；g——净收益逐年递增的比率；n——房地产剩余收益年限。(2)市场法（略）七、估价测算过程(一）收益法1.年有效毛收入估价对象商业用房为可出租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。根据对估价对象附近区域商业用房的租金及空置率调查，通过比较调整后得到估价对象的租金，详细情况见表3—31、表3—32、表3—33。3个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观租金水平，即估价对象商业用房的租金为72.2元/(m2*月）。根据市场调査和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为95%。年潜在毛收入=月租金

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判断题

某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（　）

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问答题

以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价思路:首先计算不动产所产生的总的净收益，然后以综合资本化率折现，就可求得不动产的收益价格。八、估价结果1.单位面积房地产评估价格9 395元/m2。2.房地产评估总价值2 626万元（大写：人民币贰仟陆佰贰拾六万元整）。九、估价人员（略）十、估价报告应用的有效期本报告有效期为一年，即从2003年7月6日至2004年7月5日止。房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、市场背景分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用估价人员在实地调査勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，本次评估的内容包括了委估建筑以及其所分摊的土地，根据估价时点时估价对象状况、估价目的及某市房地产市场实际情况，估价对象用途为商场,具有持续稳定的收益，故采用收益法对估价对象进行评估最为合适。基本思路:首先计算不动产所产生的总的净收益，然后以综合资本化率折现，就可求得不动产的收益价格。五、估价测算过程1.估算步骤(1)搜集有关收入和税费的资料；(2)估算潜在毛收入；(3)估算有效毛收入；(4)估算运营费用；(5)估算净收益；(6)选用适当的资本化率

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判断题

如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。（　）

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