某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层），建造费用为3500元/m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用；建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？ 【解】 (1)项目总开发价值 ①项目建筑面积:4 000m2X5.5=22000m2 ②标准层每层建筑面积：[22 000-4000X(1-60%)X4]m2/10=1560m2 ③项目总销售收入：22 000m2X12000元/m2=26400万元 ④销售税费：26 400万元X3.0%=792万元 ⑤项目总开发价值：（26 400—792)万元=25608万元 (2)项目总开发成本 ①土地费用：5 000万元 ②建造费用：22 000m2X3500元/m2=7700万元 ③专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用）： 7700万元X8%=616万元 ④其他工程费：4 60万元 ⑤管理费用：（5 000+7700+616+460)万元X3.0%=413.28万元 ⑥财务费用 a. 土地费用利息： 7700万元X[(1+10%/4)3X4—1]=2655.64万元 b.建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息： (7700+616+460+413.28)X[(l+10%/4) (2/2）X4—1]万元=953.97万元 c.融资费用：（2 655.64+953.97)万元X10%=360.96万元 d.财务费用总计：（2 655.64+953.97+360.96)万元=3970.57万元 ⑦市场推广及销售代理费用：26 400X(0.5%+3.0%+6.5%)万元=2640万元 ⑧项目总开发成本： (5000+7700+616+460+413.28+3970.57+2640)万元=20799.85万元 (3)开发利润：（25 608-20799.85)万元=4808.15万元 (4)成本利润率:4 808.15/20799.85X100%=23.12%