评估对象是一块"三通一平"的建设用地;土地总面积10000平方米，且土地形状规则;规划许可用途为商迦和居住，容积率≤5，建筑密度≤40％;土地使用年限从士地使用权出让时起50年。 (1)通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下:①用途为商业与居住?昆合。②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000平方米。③建筑覆盖率适宜为30%。④建筑物层数确定为18层。其中，1-2层的建筑面积相同，均为3000平方米，适宜为商业用途;3-18层的建筑面积相同，均为2750平方米，适宜为居住用途;故商业用途的建筑面积为6000平方米，居住用途的建筑面积为44000平方米。 (2)预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2019年10月1日建成。 (3)根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20％需一年后才能售出;商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。 (4)建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元;勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元;估计在未来3年的开发期内，开发建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)的投入情况如下:第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3%，在建成前半年开始投入至全部售完为止;其他销售税费为总价值的6%。折现率选取14％。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3%缴纳有关税费。 要求:评估该块土地于2016年10月1日出让时的正常购买价格。

单选题

已完成土地开发等基础设施建设，具备三通一平或七通一平，形成建设用地条件可以直接用于建设的土地是指：

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材料题

某开发商以出让方式取得一宗国有土地的使用权。该用地的地形坡度较小，稍加平整即可使用；用途为住宅用地，土地总面积12300m2（含2300m2代征地），规划容积率为3.6。取得该土地的价款为1230万元，缴纳税费70万元，完成“三通一平”费用50万元。建设后期发生其他基础设施配套费900万元，房屋建筑安装工程费4200万元。该住宅用地建筑密度为50％，全部为中高层住宅。建成后基础设施与公共服务设施齐全，具有完整的布局。(2006年真题)依据城市建设用地自然条件工程评估要求，该用地属于（ ）。

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问答题

评估对象是一块三通一平的建设用地;土地总面积10000平方米，且土地形状规则;规划许可用途为商迦和居住，容积率≤5，建筑密度≤40％;土地使用年限从士地使用权出让时起50年。(1)通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下:①用途为商业与居住?昆合。②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000平方米。③建筑覆盖率适宜为30%。④建筑物层数确定为18层。其中，1-2层的建筑面积相同，均为3000平方米，适宜为商业用途;3-18层的建筑面积相同，均为2750平方米，适宜为居住用途;故商业用途的建筑面积为6000平方米，居住用途的建筑面积为44000平方米。(2)预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2019年10月1日建成。(3)根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20％需一年后才能售出;商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。(4)建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元;勘察设计和前期工程费及管理费等预计为

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单选题

某开发商拍得一块商业用建设用地使用权，为筹建写字楼，将该土地使用权抵押，下列说法正确的是（　）。

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问答题

对象是一块房地产开发用地，面积10000m2，形状规则，土地条件为“三通一平”；城市规划允许的用途为商业和居住，容积率不超过5，建筑密度不超过40%;土地使用期限自土地使用权出让之日起计为50年。估价要求：需要评估该块土地于2007年10月1日出让之日的正常市场价格，为招标出让确定底价提供参考依据。【解】估价过程：(1)选择估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法估价，因此选用假设开发法，具体是采用假设开发法中的现金流量折现法。(2)选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为5,因此总建筑面积为50000m2。③建筑密度适宜为30%。④建筑物层数确定为18层，其中1~2层的建筑面积相同，均为3000m2，适宜为商业用途。3~18层的建筑面积相同，均为2750m2，适宜为居住用途。故商业用途的建筑面积共计6000m2,居住用途的建筑面积共计44000m2。(3)预计开发期。预计从取得土地使用权之日起计，共需3年时间才能完全建成投入使用，即2010年10月1日建成。(4)预测开发完成后的

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